Vliv hypotéčního trhu na developera

Přinášíme vám pohled na trh s bydlením očima Jiřího Fajkuse, místopředsedy představenstva společnosti Real Spektrum, a. s. 
Jak jsou na tom developeři? Budou zákazníci - kupující ze současné krize profitovat?  

V době finanční krize a začínající hospodářské recese došlo u nás k výraznému a skokovému zhoršení pozice realitního developmentu. Takřka ze dne na den byli developeři konfrontováni se zásadním zhoršením přístupu k bankovním úvěrům a zpřísněním podmínek finančních ústavů pro financování developerských projektů, ale i poskytování individuálních hypoték.

Přestože je nutno odmítnout mediální tezi o konci developmentu u nás, musíme si současně přiznat, že zlaté časy developmentu, kdy se profinancovalo a prodalo vše, co se postavilo, jsou pryč, stejně, jako hospodářské, finanční a cenové bubliny v dalších sektorech ekonomiky (viz i rozhovor Fajkus: Trh s bydlením dostane letos plný zásah). Nejen development se tak ocitá na pomyslném rozcestí, když inkasoval hned dvojí úder: pokles poptávky a úvěrovou krizi. Společným jmenovatelem je však jediné – krize důvěry! Jedině překonáním negativního investičního sentimentu, obnovením důvěry v růst ekonomiky a především znovuzískáním kredibility celého odvětví developmentu i konkrétních rozvojových projektů lze (postupně a pomalu) vyvést (nejen) toto odvětví z krize.

Past rozestavěnosti a dluhu

V těchto chvílích se řada developerů nachází v dluhové pasti a současně v pasti rozestavěnosti, kdy jedna past vyvolává a umocňuje druhou a současně brání vyproštění z každé z nich. Vzniká tak začarovaný kruh, který může rozetnout pouze zvýšení poptávky po finálním produktu, ať jím jsou nové byty, kanceláře, obchodní, skladové, či průmyslové prostory.

Krátkodobá taktika pak velí rychle dostavět a rozprodat, co lze, oddlužit se, snížit náklady, odložit další projekty a celkově zakonzervovat podnikání. Tento postup však podvazuje střednědobé plánování a realizaci investiční politiky, nemluvě už vůbec o dlouhodobé rozvojové strategii. Tím se zcela ztrácí růstová dynamika a firma i celý sektor jen hlouběji zabředává do stojatých vod stagnace, od jejichž bahnitého dna se budeme odrážet jen velmi pracně.

Banky táhnou developery dále dolů

K popsanému stavu bohužel stále přispívají i obavy a nejistota bank, provázená kolapsem mezibankovního trhu, úvěrovou restrikcí a všeobecným voláním po hotovosti. Úroky rostou navzdory všem snahám centrální banky (viz výše repo rate), stejně jako požadavky na equitu, které již neumožňují využívat finanční páku. Banky zvyšují tlak na záruky, větší předprodeje, či předpronájmy a snižují úvěrové rámce.

Rezidenční developeři bojují na dvou frontách, nejen o developerské úvěry, ale i o individuální hypotéky pro své klienty, kteří, už tak znejistěni ve svém investičním rozhodování, k nim mají ztížený přístup. Developeři přehodnocují a zmrazují projekty, odkládají expanzi, někteří propouštějí. Trh je zahlcen nabídkami připravovaných, ale i rozestavěných projektů. Volání po projektech k alokaci volného kapitálu vystřídalo volání po kapitálu chybějícím.

Jak dál? Zkusme alternativní financování

Dnešní situace ve financování developerských projektů vyžaduje kreativní přístup k finanční architektuře každého projektu. Už nestačí jednoduše zajít do banky, či dokonce pohodlně vybírat z několika bankovních nabídek financování. Při aranžování finanční struktury rozvojových projektů je nutno hledat netradiční (protože dosud nepotřebné) cesty.

Kde hledat?

Například v asset managementu velkých privátních a korporátních portfolií. Větší projekty mohou být rovněž (více než dnes) sdíleny ad hoc založenými developerskými konsorcii, či financovány neinstitucionalizovanými investičními kluby. Chybějící equita budiž hledána ve vstupu landlordů do projektu, případně (paradoxně) v majetkové účasti bank, potřebné záruky pak v křížovém jištění majetkem, jakkoliv u nás zprofanovaném některými privatizačními, či postprivatizačními kauzami. Řešení finanční rovnice může přinést i předfinancování konečnými uživateli (budoucími nájemci) nebo developerským preleasingem. Zprostředkovaně může rozhýbat developerské financování rovněž sekundární obchod s hypotéčními zástavními listy, jakkoliv jsou rizika sekuritizace v této oblasti citlivým místem v souvislosti se startérem dnešních globálních potíží v podobě amerických rizikových hypoték, realitní bubliny a toxických aktiv.  

Poučení z krizového vývoje

Přestože stojíme teprve na prahu krize, je jasné, že nastartování nového (či dokonce Nového s velkým N) developmentu, který svou reálnou hodnotou a strukturální stabilitou umožní dlouhodobou udržitelnost rozvoje tohoto tržního segmentu, bude podmíněno především zásadním růstem kvality a efektivnosti projektů. Již dnes enormní role lokality bude ještě posílena. Energetická a ekologická jakost projektů se stává podmínkou nutnou, nikoliv postačující. Risk management bude skloňován ve všech pádech. Klasický due diligence už nestačí. Analýza proveditelnosti musí být rozšířena o analýzu dlouhodobé udržitelnosti provozu, funkce, účelu. Developer se musí na projekt dívat očima uživatele a institucionálního investora, tedy dlouhodobým pohledem, nelimitovaným okamžikem svého exitu. Ještě více vzroste role marketingu, dlouhodobé a daleko exaktnější cenové predikce nájmů a yieldů, opřené o cenové mapy, indexy a modely vývoje trhu (např. FDW model). Samozřejmostí se musí stát nákladová racionalizace a controlling po celé investiční vertikále. Optimální finanční aranžmá a kontinuální cash-flow management se stávají alfou a omegou každého projektu.

To je vize Nového Developmentu, který vzejde z krize, na vyšší vývojové úrovni, s kvalitnějším produktem. To je současně očistná role krize a dobrá zpráva pro zákazníky, uživatele, nájemce, investory i banky. A také pro samotný development a celý realitní trh.