Pořízení soukromé nemovitosti a podnikání

Pořízení soukromé nemovitosti a podnikání

Otázka: Jsem OSVČ a chci si pro své podnikání pořídit rodinou vilu v ceně 3 miliony Kč. Má činnost není v rozporu s danou lokalitou a bude možné v domě podnikat. Mám si zakoupit tuto nemovitost na klasickou hypotéku, kde dům nebude na IČO, nebo si za zhruba 2,5x větší úrok dům koupit na úvěr a moci si dům ihned dát do majetku "firmy". Dům bude nutné cca za 1 milion rekonstruovat a půjčit si chci cca 2 mil. Kč. Zajímají mne výhody a nevýhody obou variant s tím, že si chci poté dávat do nákladů energie.

Odpověď: Pro účely zařazení majetku do podnikání OSVČ není důležité, jakým způsobem dům pořídíte. Možná, že banka při sjednání hypotéky nebo úvěru Vám dává nějaká smluvní omezení. Pro účely daně z příjmů však je jen Vaším rozhodnutím, zda majetek zařadíte do obchodního majetku. Energie a jiné náklady budou provozními náklady Vašeho podnikání v každém případě. Odpisy nemovitosti uplatníte jako náklad (výdaj) pouze v případě, že nemovitost bude zařazena do obchodního majetku.

Osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

Otázka: Pokud jsem koupila byt v OV a chci změnit bydliště a byt prodat, slyšela jsem, že pokud se nabytá nemovitost prodá dříve než za půl roku po nabytí, platí se vyšší daň z převodu nemovitosti. Chtěla bych vědět, jak to je podle zákona.

Odpověď: Daň z převodu nemovitostí je vždy 3 % bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnila. Doba vlastnictví nemovitosti má vliv na daň z příjmů. Příjmy z prodeje nemovitosti podléhají dani z příjmů (pro výpočet daně se zohlední výdaje spojené s pořízením a prodejem nemovitosti), v určitých případech jsou však od daně z příjmů osvobozeny. Jedná se o případy, kdy vlastnictví nemovitosti trvalo déle než 5 let, nebo pokud vlastnictví trvalo déle než 2 roky a zároveň v ní měl prodávající bydliště.

• Také se ptejte v naší poradně

DPH u dlouhodobých pronájmů nemovitosti

Otázka: Potřebovala bych poradit, jaká sazba DPH se používá u dlouhodobých pronájmů.

Odpověď: Pronájem nemovitostí je od DPH osvobozen, pokud však pronajímáte plátci DPH pro účely uskutečňování jeho ekonomických činností, můžete se rozhodnout, že uplatníte DPH 20 %. Pokud pronajímáte movité věci, pronájem zdaníte 20 % DPH.

Platnost nájemní smlouvy

Otázka: Chtěl bych se Vás zeptat na platnost nájemní smlouvy o nájmu nebytových prostor. Podle § 3 zákona 118/1990Sb. musí smlouva obsahovat údaj o předmětu podnikání. Já mám ve smlouvě na titulní straně uvedeno "Objekt služeb bude sloužit jako prodejna lahůdek". Bytové družstvo, od kterého mám prodejnu pronajatou chce smlouvu zneplatnit z důvodu, že smlouva neobsahuje údaj o předmětu podnikání. Údajně se stejnou žalobou už uspěli. Můžete mi prosím sdělit, zda věta v mé smlouvě je nebo není dostatečný údaj o předmětu podnikání?

Odpověď: U tzv. „podnikatelských nájmů“ musí smlouva podle § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahovat údaj o předmětu podnikání, jenž bude realizován v pronajatých nebytových prostorách. Předmět podnikání by měl ve většině případů korespondovat s předmětem podnikání, který mají podnikatelé takto zapsán v obchodním či jiném (např. živnostenském) rejstříku. Proto bychom doporučovali uvádět do smluv právě takto vymezený předmět podnikání. Podle našeho názoru je však Vámi vymezený předmět podnikání dostačující a neměl by způsobit neplatnost smlouvy.

• Také se ptejte v naší poradně